Análise de Correção Monetária

Valuation Imobiliário
Jardins, São Paulo

Análise de correção monetária pelo IPCA, CDI e IGMI-R SP para empreendimentos de alto padrão na região dos Jardins, com foco na aquisição do Duplex AP. 1701 (305m²) — Sintra Jardins, Rua Bela Cintra, 1958. Dados auditados com precisão de 50 casas decimais.

IPCA — Inflação (IBGE)
CDI — Custo de Oportunidade (B3)
IGMI-R SP — Valorização Imobiliária (ABECIP/FGV)
11
Transações Analisadas
3
Empreendimentos
3
Indicadores de Correção
305 m²
Duplex AP. 1701 — Foco
Sintra Jardins
Empreendimento 01

Sintra Jardins

Rua Bela Cintra, 1958 — Jardins, São Paulo

Incorporação
J–VM & Rosefield
Construção
RFM Construtora
Arquitetura
J–VM Arquitetos
Interiores
Nildo José
Status
Pronto
Tipologia
180m² & 305m² Duplex
Terreno
4.999,80 m²
Unidades
1 por andar
RooftopEntrada

O Sintra Jardins está localizado na Rua Bela Cintra com a Alameda Lorena, em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo, a uma quadra da Rua Oscar Freire. Projeto contemporâneo com espaços generosos e iluminação natural, com um apartamento por andar de 180m² e cobertura duplex de 305m².

Transações Registradas

5 transações
Data Aq.ComplementoMatrículaTipoÁrea (m²)Valor OriginalR$/m²
05/2025AP 1001109838Apartamento180R$ 6.580.000R$ 36.556
12/2023AP 701109835Apartamento180R$ 5.600.000R$ 31.111
08/2023AP. 1701109845Duplex305R$ 11.985.905R$ 39.298
07/2023Apartamento 1...109843Apartamento180R$ 4.732.080R$ 26.289
06/2023APTO 1001109838Apartamento180R$ 5.159.855R$ 28.666

Correção pelo IPCA

Inflação — IBGE
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesIPCA Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
05/2025AP 1001ApartamentoR$ 6.580.0009+2.53%R$ 6.746.198R$ 37.479R$ 166.198
12/2023AP 701ApartamentoR$ 5.600.00026+10.43%R$ 6.184.082R$ 34.356R$ 584.082
08/2023AP. 1701DuplexR$ 11.985.90530+11.92%R$ 13.414.250R$ 43.981R$ 1.428.345
07/2023Apartamento 1...ApartamentoR$ 4.732.08031+12.17%R$ 5.308.177R$ 29.490R$ 576.097
06/2023APTO 1001ApartamentoR$ 5.159.85532+12.31%R$ 5.794.976R$ 32.194R$ 635.121

Correção pelo CDI

Custo de Oportunidade — B3
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesCDI Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
05/2025AP 1001ApartamentoR$ 6.580.0009+10.97%R$ 7.301.583R$ 40.564R$ 721.583
12/2023AP 701ApartamentoR$ 5.600.00026+29.51%R$ 7.252.684R$ 40.293R$ 1.652.684
08/2023AP. 1701DuplexR$ 11.985.90530+34.48%R$ 16.118.512R$ 52.848R$ 4.132.607
07/2023Apartamento 1...ApartamentoR$ 4.732.08031+36.01%R$ 6.436.035R$ 35.756R$ 1.703.955
06/2023APTO 1001ApartamentoR$ 5.159.85532+37.47%R$ 7.093.077R$ 39.406R$ 1.933.222

Correção pelo IGMI-R SP

Valorização Imobiliária — ABECIP/FGV
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesIGMI-R SP Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
05/2025AP 1001ApartamentoR$ 6.580.0008+12.74%R$ 7.418.412R$ 41.213R$ 838.412
12/2023AP 701ApartamentoR$ 5.600.00025+33.63%R$ 7.483.481R$ 41.575R$ 1.883.481
08/2023AP. 1701DuplexR$ 11.985.90529+36.95%R$ 16.415.263R$ 53.821R$ 4.429.358
07/2023Apartamento 1...ApartamentoR$ 4.732.08030+38.09%R$ 6.534.663R$ 36.304R$ 1.802.583
06/2023APTO 1001ApartamentoR$ 5.159.85531+38.77%R$ 7.160.282R$ 39.779R$ 2.000.427
Autem
Empreendimento 02

Autem

Rua da Consolação, 3.150 — Jardins, São Paulo

Incorporação
Idea!Zarvos
Arquitetura
Andrade Morettin
Status
Em obras
Tipologia
Duplex 94m² a 188m²
Unidades
39 apartamentos
Cobertura
508m²
Uso
Misto
Vagas
1 a 2
Hall

Primeiro empreendimento da Idea!Zarvos nos Jardins, o Autem foi projetado pelo premiado escritório Andrade Morettin. Situado na Rua da Consolação quase esquina com a Alameda Tietê, é um prédio de uso misto com linhas puras e personalidade. As unidades transacionadas são duplex de 94m² (menor planta).

Transações Registradas

2 transações
Data Aq.ComplementoMatrículaTipoÁrea (m²)Valor OriginalR$/m²
12/2024APTO 203107649Duplex94R$ 4.600.000R$ 48.936
05/2024APTO 64107622Duplex94R$ 4.150.000R$ 44.149

Correção pelo IPCA

Inflação — IBGE
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesIPCA Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
12/2024APTO 203DuplexR$ 4.600.00014+5.34%R$ 4.845.673R$ 51.550R$ 245.673
05/2024APTO 64DuplexR$ 4.150.00021+7.98%R$ 4.481.162R$ 47.672R$ 331.162

Correção pelo CDI

Custo de Oportunidade — B3
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesCDI Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
12/2024APTO 203DuplexR$ 4.600.00014+16.81%R$ 5.373.178R$ 57.161R$ 773.178
05/2024APTO 64DuplexR$ 4.150.00021+24.06%R$ 5.148.552R$ 54.772R$ 998.552

Correção pelo IGMI-R SP

Valorização Imobiliária — ABECIP/FGV
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesIGMI-R SP Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
12/2024APTO 203DuplexR$ 4.600.00013+18.06%R$ 5.430.934R$ 57.776R$ 830.934
05/2024APTO 64DuplexR$ 4.150.00020+26.13%R$ 5.234.275R$ 55.684R$ 1.084.275
Solo Jardins
Empreendimento 03

Solo Jardins

Rua da Consolação, 3.202 — Jardins, São Paulo

Incorporação
Nortis
Arquitetura
SPOL Architects
Status
Entregue
Tipologia
240m² — 3 suítes
Unidades
20 casas suspensas
Vagas
3
VistaDetalhe

"O solo mais nobre da cidade ganhou 20 casas suspensas." O Solo Jardins da Nortis, com arquitetura do SPOL Architects, oferece 20 unidades de 240m² com 3 suítes e 3 vagas na Rua da Consolação, 3202 — coração dos Jardins. Destaque para a transação de 09/2019 que, corrigida pelo IGMI-R SP, apresenta valorização de +137,91%.

Transações Registradas

4 transações
Data Aq.ComplementoMatrículaTipoÁrea (m²)Valor OriginalR$/m²
09/201932060Apartamento240R$ 10.500.000R$ 43.750
10/20243206-APTO 251113874Apartamento240R$ 9.000.000R$ 37.500
10/2024Apartamento 2...113873Apartamento240R$ 8.932.117R$ 37.217
05/2024211103856Apartamento240R$ 7.780.866R$ 32.420

Correção pelo IPCA

Inflação — IBGE
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesIPCA Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
09/20193206ApartamentoR$ 10.500.00077+43.07%R$ 15.022.789R$ 62.595R$ 4.522.789
10/20243206-APTO 251ApartamentoR$ 9.000.00016+6.30%R$ 9.567.131R$ 39.863R$ 567.131
10/2024Apartamento 2...ApartamentoR$ 8.932.11716+6.30%R$ 9.494.970R$ 39.562R$ 562.853
05/2024211ApartamentoR$ 7.780.86621+7.98%R$ 8.401.764R$ 35.007R$ 620.898

Correção pelo CDI

Custo de Oportunidade — B3
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesCDI Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
09/20193206ApartamentoR$ 10.500.00077+78.57%R$ 18.750.062R$ 78.125R$ 8.250.062
10/20243206-APTO 251ApartamentoR$ 9.000.00016+18.83%R$ 10.694.798R$ 44.562R$ 1.694.798
10/2024Apartamento 2...ApartamentoR$ 8.932.11716+18.83%R$ 10.614.132R$ 44.226R$ 1.682.015
05/2024211ApartamentoR$ 7.780.86621+24.06%R$ 9.653.059R$ 40.221R$ 1.872.193

Correção pelo IGMI-R SP

Valorização Imobiliária — ABECIP/FGV
Data Aq.ComplementoTipoValor OriginalMesesIGMI-R SP Acum.Valor CorrigidoR$/m² Corr.Ganho
09/20193206ApartamentoR$ 10.500.00076+137.91%R$ 24.980.501R$ 104.085R$ 14.480.501
10/20243206-APTO 251ApartamentoR$ 9.000.00015+19.70%R$ 10.773.370R$ 44.889R$ 1.773.370
10/2024Apartamento 2...ApartamentoR$ 8.932.11715+19.70%R$ 10.692.111R$ 44.550R$ 1.759.994
05/2024211ApartamentoR$ 7.780.86620+26.13%R$ 9.813.782R$ 40.891R$ 2.032.916

Quadro Consolidado

Visão unificada R$/m²: original vs. IPCA vs. CDI vs. IGMI-R SP — separado por empreendimento

Comparativo R$/m² por Empreendimento

Referência: Mar/2026
EmpreendimentoData Aq.ComplementoTipoAreaR$/m² OriginalR$/m² IPCAR$/m² CDIR$/m² IGMI-R
Rua Bela Cintra, 195805/2025AP 1001Apartamento180R$ 36.556R$ 37.479R$ 40.564R$ 41.213
12/2023AP 701Apartamento180R$ 31.111R$ 34.356R$ 40.293R$ 41.575
08/2023AP. 1701Duplex305R$ 39.298R$ 43.981R$ 52.848R$ 53.821
07/2023Apartamento 1...Apartamento180R$ 26.289R$ 29.490R$ 35.756R$ 36.304
06/2023APTO 1001Apartamento180R$ 28.666R$ 32.194R$ 39.406R$ 39.779
Rua da Consolação, 3150 (Ed. Autem)12/2024APTO 203Duplex94R$ 48.936R$ 51.550R$ 57.161R$ 57.776
05/2024APTO 64Duplex94R$ 44.149R$ 47.672R$ 54.772R$ 55.684
Rua da Consolação, 320209/20193206Apartamento240R$ 43.750R$ 62.595R$ 78.125R$ 104.085
10/20243206-APTO 251Apartamento240R$ 37.500R$ 39.863R$ 44.562R$ 44.889
10/2024Apartamento 2...Apartamento240R$ 37.217R$ 39.562R$ 44.226R$ 44.550
05/2024211Apartamento240R$ 32.420R$ 35.007R$ 40.221R$ 40.891

Metodologia de Cálculo

IPCA (Inflação): Aplicação do fator multiplicador mensal (1 + taxa/100) de forma composta, mês a mês, desde o mês seguinte à data de aquisição até fevereiro/2026. Dados mensais do IPCA obtidos diretamente do IBGE.

CDI (Custo de Oportunidade): Aplicação do fator multiplicador mensal (1 + taxa/100) de forma composta, mês a mês, desde o mês seguinte à data de aquisição até fevereiro/2026. Dados mensais do CDI obtidos da B3 e do Banco Central do Brasil.

IGMI-R SP (Valorização Imobiliária): Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial, calculado pela ABECIP com metodologia FGV/IBRE. Mede a valorização real dos imóveis residenciais em São Paulo. A correção é feita pela razão entre o índice de jan/2026 (257,39) e o índice do mês de aquisição. Base: jan/2014 = 100.

Áreas dos Imóveis: Sintra Jardins: 180m² (apartamentos) e 305m² (duplex cobertura). Autem: 94m² (duplex menor planta). Solo Jardins: 240m² (todas as unidades).

Auditoria: Todos os 11 cálculos foram auditados de forma independente com divergência zero nos 3 indicadores, utilizando a biblioteca Decimal do Python com precisão de 50 casas decimais.

Nota: O IPCA e o CDI de março/2026 ainda não foram divulgados na data de elaboração desta análise (13/03/2026). A correção IPCA/CDI contempla dados até fevereiro/2026. O IGMI-R SP está disponível até janeiro/2026.
Fontes: IBGE (IPCA) · B3 / Banco Central do Brasil (CDI) · ABECIP / FGV IBRE (IGMI-R) · RFM (Sintra Jardins) · Idea!Zarvos (Autem) · Nortis (Solo Jardins)